Comment l’immobilier enrichit les banques JUILLET Ces deux domaines, la finance et l’immobilier, sont liés. Ce sont deux pans d’un même secteur. Et tous deux dépendent de l’expansion du crédit. Si vous décidez de construire une maison de vos propres mains, vous contribuez à la richesse du monde. Ensuite, vous pouvez louer cette maison et percevoir des revenus réguliers.

Mais si vous construisez un casino à Las Vegas… ou un immeuble résidentiel à Manhattan… c’est totalement différent. C’est là que la finance intervient. Vous empruntez de l’argent. Vous construisez. Pas de brevet. Pas de ligne de nouveaux produits. Pas de nouveaux circuits de commercialisation.

Votre pari est simple : la source de revenus tirée du bâtiment doit être supérieure au coût de l’argent. À mesure que le coût de l’argent baisse – essentiellement grâce à la Fed – de modestes revenus locatifs ont l’air plus tentants. Des projets qui auraient rapporté peu, ou n’auraient pas été rentables à 5 % d’intérêts, deviennent très attractifs à 3 %.

Lorsque le coût du crédit est abaissé artificiellement, les chiffres deviennent flous. Alors il devient difficile de déterminer si les projets immobiliers sont raisonnables ou non. Les promoteurs ont la réputation d’en faire trop. Leur offrir de l’argent pas cher en pleine phase d’expansion, c’est comme si l’on offrait du whisky à la mi-temps à l’équipe de foot du lycée. Le ballon risque ensuite de lui échapper plus souvent qu’en temps normal.

Le contexte idéal, pour un promoteur, est une diminution des taux d’intérêt assortie d’une hausse du prix des biens immobiliers. La valeur de son collatéral augmente, et il peut refinancer à faible taux. Mais lorsque le cycle se retourne, et que les rendements réels augmentent alors que les prix des biens immobiliers chutent, la situation devient infernale pour le promoteur téméraire. C’est là qu’on l’entend dire : « J’aurais dû prendre ma retraite il y a deux ans ».

Pour les banques, l’immobilier constitue leur collatéral. C’est également leur source de revenus. Dans un sens, le promoteur n’est qu’un instrument, un outil, permettant au secteur financier de parvenir à sa véritable fin, à savoir transférer de l’argent de l’économie réelle vers l’économie financière.

Disons, par exemple, qu’une banque prête un million de dollars à 3 % d’intérêts, afin de construire un petit parking. Le parking rapporte 40000 $ par an, suffisamment pour couvrir les intérêts et dégager un revenu de 10000 $ pour le promoteur/propriétaire.

Au bout de 10 ans, le promoteur aura réalisé un gain de 100000 $ sur ce projet. Mais en cas de crise financière, moins de voitures auront besoin d’un emplacement de parking. Les revenus vont chuter à 30000 $. La banque continuera de gagner de l’argent, malgré tout. Mais le promoteur, lui, n’aura rien en échange de l’effort qu’il a fourni.

Ou bien la situation économique peut s’embellir. Le parking peut rapporter 50000 $. Mais alors, le promoteur aura peut-être besoin d’un refinancement. Et là, il découvrira que le taux a grimpé à 5 %. Là encore, ses gains seront anéantis.

Dans les deux cas, la banque récupère son argent. Le projet a transformé l’argent fantomatique du crédit bancaire (de l’argent venu de nulle part) en source de revenus réels versés au secteur financier.

Attendez. Supposons que la crise touche toute l’économie. Du nord au sud en passant par l’est et l’ouest, on apprend que les promoteurs ne peuvent plus rembourser leurs prêts. À présent, l’économie tout entière, et les banques également, sont en difficulté ! La valeur de leurs collatéraux chute. Leurs sources de revenu sont menacées. La fête est finie!

Extrait du livre de Bill Bonner  « LE PETIT LIVRE NOIR DE LA FINANCE »

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